作者 | 任早羽
视觉 | 顾芗
近期，在社交平台上浏览到社会焦点"房东税"时，来自某一线城市的租房人沈林的第一反应是：羊毛出在羊身上。
在沈林看来，这笔在网友们口中，因房东出租房屋而要上缴的税金，最终"肯定是我们租客出"。
所谓"房东税"，是人们对即将在 9 月 15 日施行的《住房租赁条例》（下称"条例"）的一种网络概念。这种说法从何而来呢？
《住房租赁条例》，将于 9 月 15 日起施行
先来看看条例的细则：
条例第二章第八条显示，出租人应当按照规定，通过住房租赁管理平台等方式，将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。出租人未办理房租租赁合同备案的，承租人可以办理备案。
条例的第三十条同时阐明，县级以上地方人民政府房产管理部门应当通过住房租赁管理平台开展合同备案等管理与服务，并与税务等部门建立信息共享机制。
它们的共同出现，让部分网友认为，条例强调了出租人和承租人到有关部门备案租房合同的必要性，并且将"备案"与"交税"划上了等号。
与沈林一样，多数人也认为，如果备案等同于收税，那么这笔税收最终会转嫁到租客头上。因此，在互联网中，"房东税"有时也以"租房税"的名头出现。
但无论换多少个名字，大家始终只是关心一个问题——未来租房，是不是要交税，又是谁来承担这笔税金？
未来租房，要交税吗？/ 图源：AI 制图
由于与二房东之间的关系不算好，沈林和她的室友们就很担心。
沈林住在一个被二房东改造过的五居室里，建筑面积接近 140 平的房子，她租下了其中约 15 平的房间，和室友们共用卫生间、厨房。在居住的两年多时间里，她们因二房东推诿电器维修、无故且未先行告知便带外人上门、随意将大门密码告知他人等事件，爆发过许多次冲突。在接受盐财经采访的前几天，沈林和室友们又因为水电费的计算问题，与二房东在微信群里争辩。
在沈林眼里，她们与二房东的关系算得上是"勾心斗角""刀锋剑影"，所以，她一直观望、等待着条例的施行，"如果真的要收税，那二房东肯定会来找我们说的"。
但事实是，条例是指 9 月 15 日之后，市场上每租出去一套房子，都必须在房管局"备案"。而租赁合同备案是一直以来都在施行的行政制度，只是此前征管不够严格；租房作为一种经营行为，其所涉及的税种也一直存在，并非增税。那么，在现实中，沈林口中的"房东将税负转嫁给租客"是不是多虑了？
"都是租客来承担这笔钱"
在条例施行前，租房合同备案与交税其实就已经存在。只是通常，人们在租房时，租赁行为只终结于房东与租客签好合同，交上租金这一步。多数情况下，大众都未曾在租房过程中经历过备案与交税，对此十分陌生。
相比之下，常年在一线城市工作的陈芮，却因"一次漫长的纠纷"而对此深有体会。
2021 年，陈芮搬进了某一线城市的一套三居室。租房的头两年，她、两位室友和房东都没有缴纳过租房税金。房东还特意交代过陈芮，不要下载备案相关软件以及上传个人信息，否则"就意味着要交税"。
变化源于 2023 年社区工作人员的一次上门。与往常只是了解情况的上门不同，社区工作人员确认了陈芮和室友们的租客身份，并询问了她们的身份信息。
"后来房东也接到了通知，所以房东应该是‘被动性备案’。"紧接着，陈芮的房东就要求租客们承担这笔备案后产生的"多"出来的税金。对此，陈芮觉得十分茫然。
陈芮的房东在‘被动性备案’后，要求租客们承担备案后产生的"多"出来的税金 / 图源：《难哄》剧照
事实上，备案与交税并不是新鲜概念。
齐岩冰律师告诉盐财经，1995 年生效的《城市房地产管理法》就已经规定了房屋租赁合同登记备案制度，并且关于租赁合同备案，我国行政立法经历了行政许可到行政备案、从备案收费到不收费、从有处罚到取消当事人处罚的演进过程。并且，国家分别在 2011、2015、2017 和 2019 年改进了备案制度。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉进一步表示，"个人或者企业出租住房，必然涉及物业的经营与收入所得，这便与增值税、所得税、房产税等相关，并且这些税种早已存在，早已开始征收"。
盐财经记者也致电了 12366 税务专线，咨询后得知，从税法角度出发，只要出租行为存在，那么纳税义务也就存在。综合税率各地则存在差异。
换句话说，备案，是一个制度；税收，则是一种义务。但在现实中，这往往引发了租客与房东之间为"谁来缴纳税金"的纠纷。
仍以陈芮为例。根据房租租金以及当地的综合税率，陈芮及室友们所居住的房屋，因出租行为产生了 228 元的税金。她们随即翻阅了相关规定，得知房租乃是房东的收入，认为应当由房东来承担这笔支出，试图用"法律规定这笔钱应该由出租人承担"的理由说服房东。
但是，陈芮的房东并不买账，并说"按照惯例，都是租客来承担这笔钱"。
拉扯的时间一长，陈芮和室友们开始觉得多一事不如少一事，"（毕竟）还有一种变相的办法——如果坚持不承担税金，房东也可以涨房租，把这笔钱算到房租里，一定要租客来交"。
拗不过房东，最终陈芮和室友们平摊了这笔费用。直到 2025 年中旬，陈芮和室友们从房子搬出之前，她们始终缴纳着每月 228 元的税金。
只要出租行为存在，那么纳税义务也就存在
在"由谁来缴纳"这点上，齐岩冰律师指出："住房租赁涉及的税种主要有增值税、房产税、企业所得税、个税、印花税、城镇土地使用税、城建税及附加等，除印花税的纳税义务人为出租方和承租方双方以外，其他税种的纳税义务人均为出租方。"
然而，现实情况却更加复杂。
从经济学的视角来看，房东是否会将税负转嫁给租客，主要取决于当地租赁市场的供需关系，但就像陈芮的经历一样，房东总会"默认"是租客的事。这就解释了，今天，租客们对"房租税"有所忌惮并引起广泛讨论，不无道理。毕竟，对于每一个急切想要租房的人来说，他们对租金上涨总是缺乏议价能力。
1 "税" +10 "备案"
随着条例实施日期临近，人们对所谓"房租税"的担忧情绪持续发酵，背后的主要原因是，房东与租客普遍存在对政策的理解不足。
从法律层面来看，条例是为行政立法；而租赁所需要缴纳的税收，需要依据税法的相关规定。同时，前者由房产管理部门管理，后者则由税务部门管理。也可以认为，它们其实是独立运行，但又是相互有所关联的两套系统。
当盐财经就即将实行的条例咨询 12366 税务专线时，工作人员称，截止至 8 月 20 日，税务系统中并未查询到条例，"本身个人发生应税行为，就应该按照规定缴纳税款，具体涉及到如何计算税费，截止到 8 月 20 日，没有收到相应通知提及要变更系统中已登记的综合增收率"。
把视线拉回到条例本身。这份在 7 月 16 日由中华人民共和国国务院令公布的条例，实则只在第 30 条提及了"税务"二字，并以"与税务、统计等部门建立信息共享机制"的方式出现的。
检索《住房租赁条例》全文，仅在第 30 条提及了"税务"二字
对此，齐岩冰律师提醒道："依法纳税不仅仅是《宪法》《税收征收管理法》规定的居民基本义务，也是住房租赁行政管理的条例、规章、意见等一致提出的基本要求。此次《住房租赁条例》明确规定房产管理部门要同税务等部门建立信息共享机制，无形之中加强了房屋租赁中的税收监管的力度。"
但与在条例中只出现过 1 次的"税"字相对应的，则是出现了 10 次的"备案"。
其中，在条例的第八条中，"备案"出现了 5 次，阐述的是"出租人需要到房产管理部门备案"的主旨，而如果出租人没有办理备案，承租人亦可以办理备案。
其余的 5 个"备案"则散落在条例的各处：要求住房租赁经纪机构应当将其从业人员名单进行备案；出租人与承租人若是通过住房租赁机构签订租赁合同，则由机构办理租赁合同备案；备案信息要与税务等其他部门建立共享机制；住房租赁企业、住房租赁经纪机构，若未按照规定办理住房租赁合同备案，则由房产管理部门责令改正，予以警告，拒不改正的处以 2 万元以上 10 万元以下的罚款。
梳理"备案"出现的场景，可以发现，"备案"的主要目的并非是为了加强税收监管的力度，而是为了规范市场。
北京，自如租房连锁房屋中介门店 / 图源：视觉中国
有意思的是，大多数"要求备案"的前后文中，都详细地列举了出租人（包括住房租赁企业、住房租赁经纪机构）和承租人需要遵守的义务，监管部门的职责，乃至不遵守相应义务所可能被处以的罚款。
譬如，第七条规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间，不得单独出租用于居住；第十一条规定承租人不得损坏、擅自拆除、停用消防设施或者改动租赁住房承重结构，不得私拉乱接水、电、燃气管线；第二十九条规定，设区的市级以上地方人民政府应当建立住房租金监测机制，定期公布租金水平信息。
在条例的四十一和四十四条里，更是详细规定了住房租赁企业和住房租赁经纪机构，需要建立相关的租房档案，明确服务规范，不得为出租不符合法律法规的住房提供服务，不得为人均最低租住面积不符合规定的住房提供服务等。
也就是说，备案是规范的前提。
李宇嘉强调，条例的发布，实则是为了激活住房租赁这个巨大的内需市场，构建租购并举的住房消费格局。然而，现如今，住房租赁市场面对着两个问题：
一是权益无法保障，租赁关系不稳定。二是租期较短。
"出台条例目的在于，规范租赁各方行为，稳定住房租赁关系，同时给租赁赋权，即租房与买房在权益上平等"，李宇嘉解释道。
鱼龙混杂
不规范，总是渗透在住房租赁市场的每一个角落，并切实地影响着租客与房东双方，市场亟待规范。尤其是遵守规则的好租客与好房东们，常因此各有苦衷。
住在一线城市五居室里的沈林，夏季平均每月每人要交的水电费超过了 370 元，与冬季相比已经翻倍。
为了水电费一事，沈林曾怀疑过是否是二房东在电表上动过手脚。尽管她与室友为此观察了好几天电表转速，但非专业电工出身的两人，也很难找出什么不对劲的地方。后来才得知这个不正常数字背后的原因，十分令人意外。
原因之一是，二房东以租客们不交 150 元 / 人的管理费为由，"调整"了水电费用。当地电费最高梯度为 0.89 元一度，二房东直接把电费调整为 0.95 元一度。
原因之二是，住在沈林楼下的业主一家，直接与楼上的租客五人共享水电表，费用也与五人平摊。
得知真相后，与沈林一起观察电表转速的室友，最终搬离了五居室，但二房东也没有完整退还她所有押金。按照社交平台教授的办法，室友一一尝试了，甚至报警，但也无法追回这笔钱，因为只是"经济纠纷"。当居委会调解员找到业主时，业主也是有苦说不出，因为二房东也还欠着钱未归还。
除了租客，在某新一线城市有多套物业出租的房东陈歆，提到出租也是愁。
她们一家所出租的物业，有时会遇到"麻烦"的租客。比如，换灯泡、拧螺丝也需要她们来解决，"烦不胜烦，还得陪着笑脸，有的租客经常找各种理由延付租金，我们也不好意思催缴"。
面对经常延付租金的租客，房东们有时候也不好意思催缴
陈歆印象里，租客有时说自己账上没钱了，需要等贷款到账；有时会说，财务不在；而最后一次，租客没有缴清房租就搬离了。
在陈歆的丈夫看来，房地产市场行情和经济环境所导致的办公室需求下降，让物业价格直降，事情变得更一团乱麻，"收到的房租还不如一次性把房子卖掉存到银行里的利息高，但目前房子有价无市，不租亏物业费，租又要做好后勤工作"。他形容这个资产就像，"猴子捡到姜，吃了怕辣，丢掉又可惜"。
是谁在搅浑租房市场？有时是房东，有时是租客，甚至有时候是中介。
但可以确定的是，总有人在这个鱼龙混杂的市场里因为遵守公序良俗、因为信任他人，而导致权益受损。这时，备案的存在，就能够给予"介入"另外一个抓手。
从法律意义上，未备案的租赁合同本身已具备法律效力。齐岩冰律师解读道："行政备案手续只是一种行政管理手段，并不会对租赁合同效力产生法定影响，《民法典》第七百零六条明确规定：‘当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响合同的效力。’"
正如沈林的室友为未被退还的租金，求助派出所时，民警建议她尽快通过法律手段追回，但多番考虑过后，室友仍然决定放弃——因为，诉讼手段所需要付出的时间精力，已经远远高于押金本身。
备案存在的意义便在于，拥有另外一层保障。李宇嘉指出，"租赁备案与买房登记相同，备案是赋权的前提。备案了才能被纳入到条例的保护范围内，管理部门才可以依法保护权益"。
如今，大家都只能"盯着"交税义务展开对条例的讨论，其原因反而是，条例尚未实施，其承诺的权益保障还未兑现。目前为止，大家仍不知道，自身权益能在实际上得到多少保障。正如陈芮在得知条例的那一刻，只能回想起自己的交税经历。
当 9 月 15 日条例施行、更多的变化发生后，讨论的重心应当会转移。
（应采访者要求，沈林、陈芮、陈歆均为化名）
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